■宋艳丽 曾锋

　　西北书城隶属读者出版集团旗下甘肃新华书店飞天传媒股份有限公司（以下简称甘肃新华），2001年投入使用，建筑面积1.1万平方米，是西北地区最大的实体书城之一。2018年，西北书城与江苏凤凰传媒下属的文化MALL板块公司苏州凤凰及设计公司凤凰易采签订合作协议，将凤凰传媒在文化商业领域累积的经验进行了成体系输出。

　　2020年9月28日开业当天，西北书城客流1.2万人次，销售101.28万元（其中图书81.8万元），创书城销售纪录新高。2020年9月~2021年8月，书城销售超过4000万元。在升级改造中，西北书城共引进各类业态客户26个，租赁面积约3000平方米，年化租金近900万元。引进的新业态包括银行、餐厅、数码产品、手机、儿童体验玩具、花艺、文化用品、咖啡茶饮、摄影、简餐等。较升级改造前年度租金收益增加了600余万元，为书城转型升级成功奠定了坚实的经济基础。重装开业以来，书城日均客流超3000人，日常高峰达6000人左右，较升级改造前大幅度提升；开展各类活动180多场，直接参与人数逾5.8万人。

　　作为甘肃新华全省最大的实体书城以及西北地区最大的书城之一，西北书城的启动转型升级不仅有外部压力，也有内在需求。经过现场调研及反复沟通，最终对西北书城的转型升级形成了五个方面的构思。

　　一是必须依靠书城内空间的商业开发来平衡改造投入。转型升级的本质首先是商业行为，其次是文化行为。西北书城转型升级需要确立财务目标：即书城内空间商业开发的收益能覆盖10年左右的转型升级投入折旧摊销，不因升级改造给书城带来巨大的财务指标压力。

　　二是平面规划是大型书城转型升级的基础工作。结合西北书城实际，平面规划涉及图书主业布局和空间商业开发，从规划思路上，整体上对图书经营面积和品种进行适量控制是提升坪效的重要手段；低楼层控制图书主业面积以满足开发收益，但需要保证图书区域的形象；书店的氛围和气质并不需要都用满堂的图书来呈现等等。

　　三是基于消费者思维优化交通动线。书城旧有交通动线中未设置用于消费者的垂直交通，以扶梯连接1~6楼。根据对书城建筑结构的研究，在核心筒边增设两部垂直客梯。虽然增加了改造投入，但首先是提升了书城高楼层空间的商业开发价值，同时也提升了消费者的体验度。同时，书城内部设置了免费自习区、观景区、少儿活动区、绘本馆等休闲座位近300个，以更好地服务各类客群。

　　四是书城外立面形象需同步改造更新。如果西北书城内部全面焕新，但外立面仍然是一个陈旧的形象，将很难全面反映西北书城转型升级的改造成果。

　　五是招商引领书城升级改造各项工作。因为招商涉及到平面规划、工程条件、室内装饰风格等诸多方面，因此招商工作需要提前启动。招商是两个方向，一是研究一楼对外进行商业开发的可能性，涉及到租金测算及招商洽谈；二是场内已有多元业态及商户的洽谈，商户是否愿意继续合作，能否接受重新装修或位置搬迁等条件，需要预先沟通。

　　西北书城转型升级项目的顺利完成，为甘肃新华在甘肃全省门店升级改造制度的完善奠定了流程基础，总结项目在实施过程中的经验和存在问题，明确项目建设基本概念和流程管理要求，为今后同类项目的决策、计划、组织、指导、实施提供了丰富的管理和执行经验。