《进军养老地产》一书作者总结出其在养老产业中几十年的经验，并描绘出21世纪成功运营可盈利的自理和持续照护养老社区的蓝图。

　　○郑渝川（书评人）

　　中国正在逼近老龄化社会，按照全国老龄委的预测，2015年~2035年将是我国老龄化急速发展阶段，老年人口年均增长1000万左右，到2035年我国老年人口比例将占总人口28.7%，至2053年甚至可能提高到35.8%。

　　在迎来人口老龄化态势的同时，公众已普遍意识到，我国无论是公共养老设施保障能力，还是社会养老服务体系，都还很不完善。为此，国务院2013年下发了《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》，提出“充分发挥市场在资源配置中的基础性作用，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体”。今年5月，李克强总理主持召开的国务院常务会议再次强调，要在养老等领域强化政府与资本的合作。

　　在以上政策的激励下，最近几年，国内各类规模的城市都出现了资本进军养老地产的潮流。但总体上，无论是投资者还是具体的运营方，对于如何在我国现有政策框架下实现持续化、永续化的养老地产项目发展仍存有疑虑。

　　鼓励社会力量举办养老机构，引入更多的资本、专业机构投身养老服务，打造永续经营发展的养老产业，我国的主管部门及各地职能部门、投资者、运营企业都有必要积极借鉴美国、日本等国的经验。美国养老地产模式起步较早，在2008年金融危机之前已经形成了一个完善齐全的产业结构与住宅体系，也经受住了金融危机及之后连续经济萧条的冲击。美国的养老地产模式市场化运作水平高，融资、人才培养、运营经验、配套服务与设施都较为成熟。

　　中信出版集团最近引进出版了《进军养老地产：非营利和盈利性自理和持续照护养老社会之生存、成功和盈利战略》（简称《进军养老地产》，下同）。该书作者吉姆·穆尔是美国养老行业中的资深战略和市场专家，有40多年的从业经验，专注养老地产可行性分析、详细财务测算、战略咨询、运营分析和投融资咨询。这本书为养老地产战略构建、市场定位、设计和开发需要解决的主要问题、资本战略、老年消费者财务分析、定价战略及退出战略等，提出了翔实可行的完备建议，凝聚了美国养老地产运作的核心经验。《进军养老地产》的引进出版，弥补了我国国内图书市场的相关选题的空白，能够很好地服务于中国养老行业、养老地产产业进一步的发育发展。该书作者在全书开篇即强调指出，进入老龄化社会，对于养老地产的投资者和运营方而言既是机会，也很可能意味着更大的挑战。一个较为显著的理由是，更多的老人中，按照患病概率会相应出现更多的失智、阿尔茨海默病的病例，这对于养老机构护理、应急性照护会带来更大压力。过去界限明显的老年公寓、自理养老、半自理养老、医护和失智照护的界限也在逐渐模糊。

　　《进军养老地产》一书也强调，很多老人会低估当前的生活成本、医疗保健成本，也注重给子女留下财务遗产，这使其倾向于低估社会化养老的供给价格。为此，养老机构的运营方应懂得提高对应的沟通、销售说服能力，帮助老人澄清误解。

　　决定投资开发、运营管理一家养老机构（一个养老社区），需要精准定位。书中为此提出了十个需要解答的定位问题，包括拟启动的养老机构（社区）项目应提供哪类服务，面向哪类客群，如何设定房间及屋内设施，员工配比及管理运营成本的确定，如何合理定价，并对应提供了分析参考。《进军养老地产》书中还详细介绍的不同的定价策略及可能因此产生的营收、运营风险；在谈到资本投资方法时，对投资者和运营方更为科学的评估投资回收期、融资方案等给出了建议。该书为养老地产投资、开发和运营提供了一个全面的实践指南，对于刚刚兴起的中国养老地产行业具有很强的借鉴和指导作用。