文化MALL的实质就是实体零售商业，收入来源于自营（如书店业务）及租赁业务，消费依靠到店顾客，对外部社会环境（如商业环境、人文环境等）的依赖度很高，对自身招商运营团队的要求也很高（能同时运营文化业务和商业）。运营的难度远高于一般书城，从投资回报的角度看，难度也高于普通商业综合体。

　　自2020年春季以来，数波疫情对实体商业造成了巨大冲击，文化MALL项目不会独善其身，甚至所受冲击要大于一般商业体。疫情伊始，一般商业体因为可能有超市、餐饮（外卖）等民生保供业态相对还好，书店、影院、培训、KTV、新文化消费（如密室、剧本杀）等文化业态首当其冲，管控措施下一般是最早歇业、最迟开业。目前来看，影院业态已经伤了元气，培训业态受到“双减”政策影响颠覆式洗牌，实体书店也缺乏前几年的表现和活力。

　　疫情造成局部或全部停业的影响只是表象，消费者的和商户的变化才是关键。

　　消费者方面，变化体现在消费方向、消费频次和消费能力上。在经济大环境不好的情况下，文化消费是首先可以被压缩的，因此也很容易被替代。普通消费者的消费主要还是集中在生活类消费上，即基本的物质消费上。目前，一般商业综合体能够支撑起消费场面的还是衣、美、食这几个方面。如果未来疫情平复，消费环境会改善，但文化消费不一定能得到恢复。同时，消费者对部分消费品的消费渠道也会发生本质上的变化，价格及便利始终是关键词。

　　商户方面，需要关注两类情况：一是现有存量商户是否还能维持经营；二是商户拓展转为观望状态，开店意愿不明。不管是哪种情况，可能都会使非强势型综合体减少和损失租费收入。

　　当然，疫情之下也会酝酿新的业态、新的品牌、新的消费需求，需要予以密切关注。但从招商角度看，还是有难度的，这种新项目更倾向于寻找成熟、稳定且具有一定规模的载体。不管是大中型书城还是文化MALL，载体的性质都是一样的——商业物业，因此并非是书业企业的必然需求。部分集团、部分城市的项目有其形成的历史原因。目前来看，大书城模式因为探索时间很长，相对更成熟一点，体量也相对容易操盘。文化MALL的操盘难度相对更大些。（航  观）